Va premesso che un immobile destinato ad abitazione privo del certificato di abitabilità è incommerciabile.

Qualora, ciononostante, l’immobile sia comunque oggetto di compravendita, il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla a causa di insanabili violazioni della legge urbanistica, integrano un’ipotesi di consegna di aliud pro alio, ossia di un bene completamente diverso da quello pattuito, fattispecie che ricorre anche quando il bene sia privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente.

Quali sono le conseguenze? Poiché il venditore ha sempre l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato in questione, la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione d’inadempimento, non trovando applicazione l’art. 1495 c.c. e i termini di prescrizione e decadenza in esso previsti.

Si tenga presente, inoltre, che anche nel caso in cui il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile, tale circostanza non vale a sanare la violazione dell’obbligo di consegna del certificato di abitabilità.

È parimenti irrilevante il fatto che i precedenti proprietari abbiano concretamente utilizzato l’immobile ad uso abitativo.

La Cassazione (Cass. civ. Sez. II, Sent., 30/01/2017, n. 2294), affermando detti principi, ha respinto il ricorso del venditore di un’abitazione priva del certificato di abitabilità, il quale era stato condannato tanto in primo grado quanto in appello al risarcimento del danno cagionato all’acquirente mediante il pagamento dell’importo corrispondente al costo per l’esecuzione dei lavori necessari al fine di conseguire la licenza di abitabilità dell’immobile.